房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項稅負已達銷售額的8%～12%；項目結(jié)束進行清算，則普遍高達15%～25%，一線城市會達到25%以上。如何降低稅負，并且控制相應(yīng)的風險？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
一、利用臨界點
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。
由于土地增值稅適用四級超率累進稅率最新納稅籌劃案例，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%X(1+7%+3%)=5.5%X(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率)
如果納稅人欲享受起征點的照顧，那么最高售價只能為X=1.2(A+5.5%X)，解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤，如果售價低于此數(shù)，雖也能寜受起征點照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。
設(shè)提高價格Y單位，則新的價格為X+Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項目金額為：A+5.5%X+5.5%Y；房地產(chǎn)增值額為；X+Y-A-5.5%X-5.5%Y；繳納的土地增值稅為：30%×(X+Y一A一5.5%X一5.5%Y)
企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負，就必須滿足：Y>30%X(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，其中X為增值率為20%時的售價，可以解得Y>0.0971A。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)
(1)公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當價格定在1,800~1,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
(2)公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。
所以，當同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過本案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。
2、收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。
3、選擇適當?shù)睦⒖鄢椒?/p>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過程如下：
首先，計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)
其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。
在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴格按《企業(yè)會計準則借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。
4、代收費用并入房價
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是在房價之外單獨收??；第二種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。
(1)如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)
(2)如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)
顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。
由于在計算土地增值稅時，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。
當然，需要注意的一點是最新納稅籌劃案例，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。
5、增加扣除項目金額
在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。
6、費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發(fā)間接費用”并沒有嚴格的界定。在實際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發(fā)費用之間。企業(yè)在組織機構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸開發(fā)項目的人員盡量列為開發(fā)項目編制，把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目使用。這樣把本應(yīng)由期間費用列支的費用計入了開發(fā)間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
7、成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
土地增值稅未四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負的核算方法，達到節(jié)稅的目的。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售B房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？
(1)分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；B房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)X60%-100X35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)
(2)合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)
通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。
從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高，在實踐中必須具體測算后才能做出選擇。
8、利用合作建房
按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發(fā)。
9、利用代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)。
10、與主管稅局溝通
在合法的前提下延后土地增值稅清算時點房地產(chǎn)公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算。
更多財稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財務(wù)培訓(xùn)請關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
