2021年5月21日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。
研究結(jié)果顯示：2020年，在新冠疫情和房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景下，全國(guó)商品房銷售額17.4萬億元，同比增長(zhǎng)8.7%。房地產(chǎn)上市公司把握市場(chǎng)復(fù)蘇輪動(dòng)機(jī)遇，收入規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”現(xiàn)象加劇，且企業(yè)間盈利能力等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。2021年以來，隨著新冠疫情影響逐漸削弱，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控朝著精準(zhǔn)化、全面化方向發(fā)展，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，未來擁有良好基本面、第二業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價(jià)值。
2020年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速持續(xù)放緩。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400.0億元，同比增長(zhǎng)率為13.7%，增速較上年回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)13.8%至2333.0億元，同比增速較上年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低。
分陣營(yíng)來看，不同規(guī)模企業(yè)總資產(chǎn)增速分化明顯?？傎Y產(chǎn)3000億以上大型企業(yè)近年來逐漸追求高質(zhì)量及更穩(wěn)健的發(fā)展，總資產(chǎn)同比增速均值為15.1%，較上年增速收窄8.3個(gè)百分點(diǎn)?？傎Y產(chǎn)1000-3000億規(guī)模的企業(yè)普遍處在規(guī)模高速增長(zhǎng)期，增速下降4.9個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，為四個(gè)陣營(yíng)中最高。總資產(chǎn)300-1000億增速均值為14.2%，陣營(yíng)分化最為顯著。300億以下房企普遍面臨更加嚴(yán)峻的生存環(huán)境，增速均值為6.4%，連續(xù)兩年維持低速增長(zhǎng)?？傮w來看，部分大中型企業(yè)為沖擊規(guī)?？傎Y產(chǎn)快速增長(zhǎng)但需防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，小型企業(yè)或?qū)⒚媾R可持續(xù)發(fā)展難關(guān)。
2020年，由于營(yíng)業(yè)成本上漲，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，增收少增利現(xiàn)象持續(xù)。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長(zhǎng)13.1%和14.8%；凈利潤(rùn)均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長(zhǎng)3.5%。受疫情影響房地產(chǎn)上市公司，2020年房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)滯后，持有物業(yè)表現(xiàn)不佳，前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利水平下行。
2020年，受到新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)、各類成本居高不下等因素影響，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值分別為11.5%、12.3%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)，其中大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率高于滬深0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2020年，在“三道紅線”影響下，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別同比下降0.4個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%、76.2%。2020年全年銷售額再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)上市公司積極營(yíng)銷、搶抓回款，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)上市公司積極降杠桿，凈負(fù)債率出現(xiàn)較為明顯的下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。
2020年，房地產(chǎn)上市公司短期償債能力有效增強(qiáng)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54；速動(dòng)比率均值分別為0.56、0.49。
2020年，受新冠疫情和房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規(guī)模企業(yè)間分化顯著。滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規(guī)模公司的每股收益水平分化顯著，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司約有57.0%、50.6%的企業(yè)每股收益出現(xiàn)下滑。
2020年，隨著新冠疫情爆發(fā)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，中央堅(jiān)持“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)，“三道紅線”、“兩道紅線”陸續(xù)出臺(tái)，投資者對(duì)房地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增加，房地產(chǎn)上市公司市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為184.6億，同比下降12.2%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為237.0億房地產(chǎn)上市公司，同比下降31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購(gòu)重組、股票回購(gòu)、股權(quán)激勵(lì)等方式獲取資本市場(chǎng)關(guān)注，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)市值增長(zhǎng)。
2020年，房地產(chǎn)板塊整體下行，滬深及港股房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。受疫情影響，資本市場(chǎng)整體陷入震蕩。隨著疫情逐步得到管控，中央實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，靈活精準(zhǔn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，A股資本市場(chǎng)開始反彈，而房地產(chǎn)板塊受調(diào)控不斷加碼影響，震蕩下行，申萬地產(chǎn)指數(shù)同比下降10.85%。港股受全球資本市場(chǎng)影響2020年整體表現(xiàn)平庸，恒生指數(shù)同比下降4.60%，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動(dòng)，表現(xiàn)弱于大盤，恒生地產(chǎn)指數(shù)同比下降20.10%。
隨著資本市場(chǎng)的持續(xù)震蕩，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股票的價(jià)值評(píng)估以及選擇更加嚴(yán)謹(jǐn)慎重，重心逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)本身。
第一，龍頭企業(yè)將受益于行業(yè)集中度加速提升，成長(zhǎng)潛力值得重視。龍頭企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、成本管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)以及融資優(yōu)勢(shì)在新冠疫情表現(xiàn)出反脆弱性，受到資本市場(chǎng)更多的關(guān)注。2021年，隨著供地“兩集中”、銀行房地產(chǎn)貸款集中制度等政策落地實(shí)施，行業(yè)集中度或?qū)⒓铀偬嵘?，龍頭房企有望受益。
第二，契合城市群發(fā)展邏輯的公司受期待，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。目前房地產(chǎn)整體規(guī)模處于高位，但不同城市間分化態(tài)勢(shì)明顯，城市投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，容錯(cuò)率越來越低，房企的精準(zhǔn)投資能力愈發(fā)重要。重點(diǎn)城市群因規(guī)劃利好、人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)支撐等方面更具優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期來看需求端更具韌性，房地產(chǎn)發(fā)展也存在明顯優(yōu)勢(shì)。部分房企加大在此區(qū)域內(nèi)的投資。
第三，盈利能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)狀況良好的公司受資本市場(chǎng)青睞。2020年以來，房地產(chǎn)板塊震蕩下行，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)，高杠桿高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式不再適用，企業(yè)降杠桿成為必經(jīng)之路。財(cái)務(wù)穩(wěn)健、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司受到資本市場(chǎng)的青睞。
第四，企業(yè)培育第二增長(zhǎng)曲線，帶動(dòng)企業(yè)估值增長(zhǎng)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷增大，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，僅憑主營(yíng)業(yè)務(wù)不能維持企業(yè)的估值增長(zhǎng)，近年來積極布局房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為企業(yè)估值尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)是房地產(chǎn)上市公司煥發(fā)“第二春”的關(guān)鍵點(diǎn)。
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