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近年來，中國商業(yè)房地產投資市場依舊活躍，境外房地產投資基金頻繁通過不同方式投資于熱點區(qū)域。一般而言，境外房地產投資基金會通過設立境外控股公司繼而持有境內項目公司，并以境內項目公司持有目標物業(yè)的方式進行投資。在目標物業(yè)購進和項目退出時，不同的交易方式所導致的交易稅負可能相距甚遠。此外，以何種方式取得目標物業(yè)在很大程度上影響了項目退出時投資人在中國的稅收負擔。因此，在進行境內投資之前境外投資者應對投資架構進行充分的考量以降低整體稅負。
中倫在過去數年間幫助多個國際知名地產基金處理了在境內收購和出售地產項目所涉及的稅務問題，在豐富的理論知識基礎上積累了大量的實踐經驗。本文簡要介紹境外房地產投資基金在現行中國稅制下投資境內房地產所涉及的稅務要點，并提出相應的稅務籌劃建議，旨在與大家分享我們的觀點和實務經驗，以供參考。
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一、購進目標物業(yè)時的稅務籌劃
如前所述，境外房地產投資基金在境內投資房地產項目時，可以選擇設立境內項目公司直接購買目標物業(yè)，或通過收購股權（包括收購境外控股公司股權或境內項目公司股權）的方式收購房地產。
在直接購買物業(yè)模式下，境內項目公司需要就該交易在境內繳納印花稅及契稅。印花稅金額為房地產購買協議所載金額的0.05%。契稅稅率在3%到5%之間，依地區(qū)而定。此外需要注意，自2016年5月1日全國范圍內進行“營改增”后，契稅的計稅基礎為不含增值稅的房地產轉讓價格。
若以收購已有境內項目公司股權的方式收購目標物業(yè)，則稅負較低。在直接收購已有境內項目公司股權的情況下，境外投資者僅需按股權轉讓協議所載金額的0.05%繳納印花稅。
如果是選擇以收購境外控股公司股權的形式收購目標物業(yè)，則境外投資者無需繳納任何稅收。但是需要注意境外投資者很可能需要根據國家稅務總局公告2015年第7號（“7號公告”）來為轉讓方代扣代繳預提所得稅，疏于履行代扣代繳義務則可能會面臨一定的處罰。
依據我們的經驗，無論是收購境內項目公司股權還是境外控股公司股權，在搭建收購架構時都需要充分預先評估項目退出時的路徑，并確保在收購時支付的收購成本可以據實扣除。同時，很重要的一點是如果收購股權時，賣方未能及時足額繳納稅款，則未來退出時在收購成本的認定上會出現一定的風險。某些稅務機關會認為如果前手交易未能完稅，則下一次交易時不能以賣方前次支付的對價作為成本。因此境外房地產投資基金在收購股權時務必要求賣方及時足額完稅，或者通過代扣代繳的方式完成稅款的繳納房地產稅務籌劃方案，以避免該風險的產生。
二、項目公司利潤匯回的稅務籌劃
在境內目標物業(yè)持有期間，境外投資者最關心的一個問題就是利潤匯回的稅負。在目前的規(guī)定下，境外房地產投資基金主要可以通過股息分配和關聯方貸款利息支付（需注意，2007年6月1日以后取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業(yè)不能再舉借外債）的方式取得匯回的利潤。
股息
對于股息，境外股東需按照股息總額繳納10%的預提所得稅。如果中國與境外股東所在國/地區(qū)簽訂了雙邊稅收協定/安排，則有可能適用更低的稅率。例如根據《內地和香港特別行政區(qū)關于對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》，在香港股東為受益所有人且直接擁有支付股息公司至少25%股權的情況下，該股息所得的預提所得稅率為5%。但是請注意，對于香港公司能否構成受益所有人，我國稅法有嚴格的判斷標準，本文在此不做展開討論?？偟膩碚f，如果香港公司僅僅是持有境內項目公司股權的中間層空殼公司，一般不會被認定為受益所有人。
利息
就利息所得，境外借款方也需要繳納10%預提所得稅，且同樣可能享受稅收協定/安排下的優(yōu)惠。例如在上述內地和香港的稅收安排中，若利息受益所有人為香港稅收居民，則利息收入的預提所得稅率可降低為7%。當然房地產稅務籌劃方案，受益所有人的判定條件也適用于利息所得。
從中國稅法的角度來看，支付利息和支付股息的區(qū)別在于，對于利息而言，雖然有預提所得稅，但境內項目公司在支付利息時可以將利息作為其成本進行稅前扣除，以降低境內項目公司在境內的企業(yè)所得稅稅負。因此相比于股息，支付利息是稅負更低的利潤匯回方式。但同時需要注意，關聯方之間的貸款安排需符合獨立交易原則，否則境內項目公司將無法進行稅前扣除。
除預提所得稅外，境外借款人還需要在境內繳納6%的增值稅。該筆增值稅在境內項目公司不可以作為進項增值稅抵扣，因此增值稅會構成額外的稅收成本。
需要注意的是，由于2007年6月1日之后取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業(yè)不能再舉借外債，因此支付利息的情況在實踐中已經較為少見。
綜上，我們建議境外房地產投資基金在投資境內房地產時需事先考慮中間控股公司的設立地與中國簽訂雙邊稅收協定/安排的情況，盡可能合理有效地利用稅收協定/安排以優(yōu)化企業(yè)稅收成本。然而由于支付股息的整體稅負較高而支付利息的可能性較低，因此項目公司利潤匯回的稅務籌劃空間實際上已十分有限。
三、項目退出時的稅務籌劃
在項目退出階段，境外房地產投資基金可以選擇由境內項目公司直接出售目標物業(yè)，也可通過轉讓境內項目公司股權或轉讓境外控股公司股權的方式，達到退出該房地產項目的目的。
1.境內項目公司直接出售目標物業(yè)
由于和出售股權的方式相比，直接出售目標物業(yè)的方式稅負非常重，尤其是土地增值稅和所得稅，因此實踐中很少見到境外基金最終以直接出售目標物業(yè)的方式退出。在直接出售目標物業(yè)的情況下，境外投資者需著重注意的是“營改增”后增值稅和土地增值稅的計算。
增值稅及其附加
就增值稅的申報繳納，對于目標物業(yè)的再銷售，作為非房地產開發(fā)企業(yè)的境內項目公司在銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產時，可以選擇簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的征收率計征。對于銷售境內項目公司在2016年4月30日后取得的不動產，則應當按照11%的增值稅稅率計算。
同時，如前所述，境內項目公司需以實際繳納的增值稅為計稅依據繳納附加稅費。
土地增值稅
在“營改增”后，計算土地增值稅時的轉讓房地產收入應為不含增值稅收入。我國土地增值稅的計算實行四級超率累進稅率（30%-60%），目標物業(yè)增值率越高，適用稅率也就越高。
企業(yè)所得稅和印花稅
此外，境內項目公司還需就出售目標物業(yè)所獲得的利潤繳納25%企業(yè)所得稅，并依照房地產購買協議所載金額的0.05%繳納印花稅。境內項目公司清算后，將所得利潤匯回境外，其境外股東需繳納10%預提所得稅（或可依照雙邊稅收協定/安排適用更低的稅率）。
2.轉讓境內公司股權
轉讓境內項目公司的退出方式較為常見，尤其是在當下越來越多的境內人民幣基金大舉進入商業(yè)地產的環(huán)境下。除了下述的稅務分析外，特別注意當收購方是境內主體時，面臨著相關收購資金需要出境的外匯限制問題。
土地增值稅
盡管有個別國家稅務總局的批復認定了轉讓境內公司股權的行為也應當征收土地增值稅，但是由于我國尚未頒布全國性的規(guī)定要求針對以轉讓股權名義轉讓房地產的行為征收土地增值稅，因此根據現行稅法規(guī)定，轉讓境內項目公司股權將不會涉及土地增值稅的繳納。中倫在各地的實踐操作中也未曾遇到稅務機關要求繳納土地增值稅的情況。
預提所得稅和印花稅
直接轉讓境內項目公司股權時，境外控股公司需就財產轉讓所得繳納10%預提所得稅，并按協議所載轉讓價格的0.05%繳納印花稅。
在計算預提所得稅時，中國稅務機關會重點審查收入和成本的確定，以轉讓收入減去成本后的余額為應納稅所得額適用10%稅率。在這類交易中，轉讓成本往往是境外控股公司投入境內項目公司的實繳注冊資本，或是取得境內項目公司時實際支付的轉讓對價。這就與項目伊始，境外控股公司對境內項目公司或目標物業(yè)進行收購時的架構安排有了密切的聯系。只有在初始投資時將投資架構和收購對價的支付梳理清楚，才能做到在日后退出時將可抵扣成本最大化。
需要注意的是，在直接轉讓境內項目公司股權的情況下，如果受讓方為中國公司，則買方有法定義務作為代扣代繳義務人向中國稅務機關申報繳納稅款；如果受讓方也是一家境外控股公司，則境外控股公司需自行向中國稅務機關進行申報納稅，但實踐中稅務機關亦可接受由買方對稅款進行代扣代繳。
3.轉讓境外控股公司股權
轉讓境外控股公司的退出方式是實踐中最常見的方式，除了稅務上較為優(yōu)惠外，轉讓境外控股公司還可以避免在境內辦理復雜的工商變更手續(xù)。當然，如果收購方仍是境內主體，那么收購資金也同樣面臨需要出境的外匯限制問題。
土地增值稅
轉讓境外控股公司股權，即間接轉讓境內項目公司股權，同樣不會涉及土地增值稅的問題。
預提所得稅
在轉讓境外控股公司股權時，根據國稅函[2009]698號文件以及7號公告的規(guī)定，中國稅務機關將首先審查交易架構是否具有合理商業(yè)目的。如果答案為否定的，則中國稅務機關有權重新定義該間接股權轉讓為直接轉讓境內項目公司股權，境外轉讓方需就股權轉讓所得繳納10%預提所得稅。
雖然7號公告沒有設定強制的申報義務，但是如果該交易最終被判定需繳納預提所得稅，交易雙方是否曾經及時向中國稅務機關進行過信息申報并提交相關資料的法律后果是有較大區(qū)別的。經過實踐證明，這一規(guī)定可極大地促進買方對交易進行信息申報。
在計算預提所得稅時，中國稅務機關同樣會重點審查收入和成本的確定。其中，對于如何確定間接轉讓股權的交易模式下中國境內項目公司股權的價值，一直以來是實踐中困擾稅企雙方的核心問題。由于這一點在7號公告中并未有任何規(guī)定，因此股權轉讓協議中對各項對價、費用以及貸款承接等約定的處理在實踐中需要與中國稅務機關進行充分細致的溝通。根據我們的實踐經驗，絕大多數中國稅務機關可以接受以境內目標物業(yè)的評估價值為基礎，輔以境內項目公司的賬面資產調整，作為境內項目公司股權的最終價值。對于股權轉讓成本，一般而言同樣是境外控股公司投入境內項目公司的實繳注冊資本，或是境外轉讓方取得境外控股公司股權時實際支付的轉讓對價。然而在前手交易未繳稅的情況下，境外轉讓方的成本該如何認定是個關鍵問題。從理論上說，無論前手交易是否繳稅，境外轉讓方的成本均應該是取得股權時實際支付的轉讓對價，但實務中這一點存在著一定的不確定性?？偟膩碚f，轉讓境外控股公司股權和轉讓境內項目公司在預提所得稅上的結果大致相同。
綜上所述，從稅務籌劃角度來看，轉讓境外控股公司股權所涉及的稅負相對最輕，對于買方而言也無需辦理境內的工商變更等手續(xù)。因此，在不考慮外匯限制的前提下，這種方式仍是目前最流行的退出方式。
結語
在境外基金投資境內房地產的過程中，稅收成本始終扮演著重要的角色，甚至在很大程度上影響著境外基金的投資和退出模式。把握好購進和退出時的交易架構方案設計，尤其是境內股權或資產的價值和取得成本的認定，對于整體的稅收籌劃起了決定性的作用。
另外，在處理一些關鍵問題時，比如當前手交易未繳稅時，境外轉讓方的成本可否是取得股權時實際支付的轉讓對價，稅務顧問的實務經驗則尤為重要。中倫在過往幾年的工作中，積累了大量的相關實務經驗，并且成功幫助客戶在項目退出時均順利按照取得對價作為成本。
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