第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容：第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合基本要求：掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一投資二房地產(chǎn)投資一投資（一）投資的概念投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（二）投資的分類1.短期投資和長(zhǎng)期投資分類標(biāo)準(zhǔn)籃球課程標(biāo)準(zhǔn)塵肺標(biāo)準(zhǔn)片黨員活動(dòng)室建設(shè)分級(jí)護(hù)理細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)兒科分級(jí)護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)：投資回收期短期投資的特點(diǎn)：資金周轉(zhuǎn)快、流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收益率較低長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)：回收期長(zhǎng)、短期變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)較高、盈利能力強(qiáng)注：兩者可以相互轉(zhuǎn)化2.直接投資和間接投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資人是否能直接控制其投資資金直接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)間接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不體現(xiàn)投資人的意志。3.金融投資和實(shí)物投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資對(duì)象存在形式金融投資：投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)，并以此獲取投資或投機(jī)收益的行為。例如：投資股票，基金、期貨、信托、存款、票據(jù)、外匯、彩票等實(shí)物投資：投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)），以形成實(shí)物資產(chǎn)的行為。例如：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資、稀有資產(chǎn)投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資分
類標(biāo)準(zhǔn)：投資的經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)性投資：是指投入到生產(chǎn)建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。例如：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資非生產(chǎn)型投資：投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。例如：學(xué)校、政府辦公樓等的投資（三）投資的特征（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時(shí)間性（3）投資目的是獲取報(bào)酬（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性（四）投資的作用1.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3.投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高4.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往二、房地產(chǎn)投資（一）房地產(chǎn)投資及其目的1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。2.房地產(chǎn)投資的目的實(shí)現(xiàn)財(cái)富值的最大化，降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.區(qū)位選擇異常重要2.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資3.需要適時(shí)的更新改造投資4.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)5.變現(xiàn)性差6.容易受政策影響7.依賴專業(yè)管理8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（三）房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型1.居住物業(yè)2.商用物業(yè)（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）3.工業(yè)物業(yè)4.酒店與休閑娛樂設(shè)施5.特殊物業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一房地產(chǎn)直接投資二房地產(chǎn)間接投資三房地產(chǎn)投資的利弊一房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資包括：商品房建設(shè)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）
開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。二房地產(chǎn)間接投資（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金（三）購(gòu)買住房抵押支持證券三房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對(duì)較高的收益水平2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持3.能抵消通脹的影響4.提高投資者的資信等級(jí)（二）房地產(chǎn)投資之弊1.投資數(shù)額巨大2.投資回收周期較長(zhǎng)3.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念二房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)三房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)四風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響一房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義1定義：未獲得預(yù)期收益可能性的大小2衡量風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)：標(biāo)準(zhǔn)差（正比）標(biāo)準(zhǔn)差/期望值（正比）3針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的決策方法：決策樹法、決策表法4對(duì)不確定性的決策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。（二）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的1）預(yù)期收益有多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2）相對(duì)于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？3）預(yù)期收益的變動(dòng)行和離散型如何？二房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的
資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)（二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（三）周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。（五）利率風(fēng)險(xiǎn)一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損例如：現(xiàn)在有一物業(yè)，在將來的3年內(nèi)每個(gè)月會(huì)收入一筆租金A則在利率為i的情況下現(xiàn)在這宗物業(yè)的價(jià)值是多少？二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難例如：開發(fā)商甲貸款P萬元開發(fā)物業(yè)，在利率為i的情況下每月要還款A(yù)萬元。三利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（六）政策風(fēng)險(xiǎn)土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策（七）政治風(fēng)險(xiǎn)（八）或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失三房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。（二）未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)（四）比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。魚與熊掌不可兼得（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。（六）
持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)四風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響（一）投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。例如：能承受較低風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資；能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資；能承受較大風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得較高收益的投資者，選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資（二）投資者盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)隨堂練習(xí)1下列不屬于投資特性的是（）。A．投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為B．投資具有時(shí)間性C．投資的目的在于得到報(bào)酬D．投資具有穩(wěn)定性2進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資,屬于（）。A．商品房建設(shè)投資B．土地開發(fā)投資C．其它投資D．其它開發(fā)投資3高爾夫球場(chǎng)屬于（）。A．居住物業(yè)B．商用物業(yè)C．工業(yè)物業(yè)D．特殊物業(yè)4公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。這里指的是房地產(chǎn)投資的（）特性。A．固定性B．差異性C．適應(yīng)性D．相互影響性5政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。這里指的是房地產(chǎn)投資的（）特性。A．固定性B．差異性C．政策影響性D．相互影響性6按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的（）。A.相互影響性B.適應(yīng)性C.不一樣性D.保值性與增值性7某投資商預(yù)測(cè)到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃完整創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書教育商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書范醫(yī)藥項(xiàng)目計(jì)劃書股權(quán)融資項(xiàng)目計(jì)劃書，并在附近預(yù)先投資股權(quán)投資稅收政策，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（
）。A．政策影響性B.專業(yè)管理依賴性C.各異性D.相互影響性8某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加股權(quán)投資稅收政策，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性9()的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)10房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是（）。A．位置固定性B．適應(yīng)性C．各異性D．壽命周期長(zhǎng)11下列（）不屬于投資的特性。A．投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為B．投資具有時(shí)間性C．投資的目的在于得到報(bào)酬D．投資具有穩(wěn)定性12房地產(chǎn)的投資對(duì)象包括（）。A．房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資B．房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資C．商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資D．固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資13進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資屬于房地產(chǎn)（）。A．商品房建設(shè)投資B．置業(yè)投資C．土地開發(fā)投資D．單純的土地開發(fā)謝謝觀賞踏踏實(shí)實(shí)做好每一件事，不抱怨、不放棄，為自己的夢(mèng)想盡每一份力。Doeverythinginadown-to-earthway,donotcomplain,donotgiveup,anddoeverythingforyourdream.提示語(yǔ)：本課件商場(chǎng)消防大綱社保知識(shí)培訓(xùn)課件脊神經(jīng)解剖課件疾病查房ppt課件十二指腸疾病查房ppt課件可任意編輯，請(qǐng)下載合同下載合同模板下載紅頭文件模板免費(fèi)下載簡(jiǎn)歷免費(fèi)下載模板工作簡(jiǎn)歷模板免費(fèi)下載后調(diào)整使用Thankyouforreadingthiscourseware.Thiscoursewarecanbeeditedatanytime.Pleasedownloaditandadjustit.
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